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중국 주택 구입자들, 부동산 침체에 인내심이 바닥나고 있다

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부채가 많은 에버그란데를 비롯한 중국 부동산 개발업자들은 아파트가 완공되기 전에 매각에 의존하는 사업을 운영해왔다. 사진은 1월 베이징의 Evergrande 개발입니다. 2022년 6월 6일.

블룸버그 | 블룸버그 | 게티 이미지

베이징 — 주택 구입자들이 모기지 상환을 중단했다는 보도가 은행 주식을 흔들고 시스템 위기에 대한 희망을 높인 후 중국의 부동산 시장에 대한 확신이 절실히 필요하다고 분석가들이 말했습니다.

모기지 규모는 중국에서 가장 큰 금융 자산 중 하나인 주거용 주택에 대한 수요와 가격에 대한 최근 사건의 영향만큼 걱정스러운 것이 아닙니다.

골드만삭스의 후이 샨 수석 이코노미스트와 팀은 일요일 보고서에서 “정책 입안자들이 시장에 대한 신뢰를 신속하게 회복하고 잠재적인 부정적인 피드백 루프를 차단하는 것이 중요하다”고 말했다.

지난 주 보고된 주택 구입자들의 수가 급증하면서 모기지 지불을 중단한 많은 중국 은행들이 그러한 대출에 대한 낮은 노출을 발표했습니다. 그러나 은행주는 하락했다. 주택 구매자들은 중국에서 흔히 볼 수 있는 것처럼 완공 전에 지불한 아파트의 건설 지연에 항의하고 있었습니다.

“그대로 놔두면 더 많은 주택 구매자들이 모기지 상환을 중단할 수 있고, [further] Goldman 보고서는 부동산 개발업자의 현금 흐름에 부담을 주어 더 많은 건설 지연과 프로젝트 중단을 초래할 수 있다고 말했습니다.

분석가들은 불확실성이 “분명히 판매가 가장 필요한 개발자들로부터 주택을 구매하려는 가계의 욕구를 약화시킨다”고 말했습니다.

20년 동안 엄청난 성장을 이룩한 중국 부동산 개발업자들은 성장을 위해 부채에 대한 의존도가 높은 회사에 대한 중국 정부의 단속 아래 살아남기가 더 어렵다는 것을 알게 되었습니다. Evergrande Group과 같이 많은 빚을 지고 있는 개발자들은 작년 말 디폴트를 맞았습니다.

코비드 제한과 함께 개발자의 지속적인 재정적 문제는 건설 프로젝트를 지연시켜 주택 구매자가 모기지 지불을 중단함으로써 자신의 재정적 신용을 위험에 빠뜨립니다.

Jefferies에 따르면 관련된 부동산 프로젝트의 수는 7월 13일 현재 100개 이상으로 며칠 만에 3배 이상 증가했습니다.

이는 중국 전체 모기지 잔액의 1%에 불과하다고 분석가들은 말했다.

Goldman Sachs가 취급하는 은행 전체에서 모기지를 포함한 부동산에 대한 평균 노출은 17%에 불과하다고 회사의 금융 서비스 분석가가 지난주 보고서에서 밝혔습니다.

보고서는 “개발자들이 재융자에 어려움을 겪으면서 부동산 건설을 지연시켰기 때문에 이 모기지 위험은 모기지 상환 능력보다는 가계의 의지에 더 가깝다고 본다”고 말했다.

그러나 더 많은 주택 구매자가 모기지 상환을 거부하면 악순환으로 수요가 감소하고 이론적으로 가격이 하락할 것입니다.

이는 자신감을 높이라는 요청을 촉발했습니다.

Natixis CIB Asia Pacific의 수석 이코노미스트인 Gary Ng는 “2022년 하반기에 부동산 부문의 빠른 반등에 대한 희망은 없으며 계속해서 경제 성장을 견인할 것”이라고 말했습니다. “해독은 주택 구매자와 개발자의 신뢰를 다시 한 번 높이는 것이지만 어려운 작업으로 입증되었습니다.”

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중국 부동산 연구 기관 ICR의 부국장인 Qin Gang은 모기지 중단은 특히 아파트 지불 지연을 해결하기 위한 법적 절차가 있기 때문에 일반적인 관행이 되어서는 안 되는 극단적인 조치라고 말했습니다.

그는 지불 중단에 대한 보고서가 부동산 부문의 회복을 유지하는 데 매우 불리하다고 말하면서 업계 경영진과의 대화를 인용했습니다.

일반적으로 개발자가 합의된 기간 내에 아파트를 인도하지 못하면 주택 구매자는 구매 계약 해지를 신청할 수 있다고 Goldman Sachs 부동산 분석가가 지난주 보고서에서 밝혔습니다.

분석가들은 승인이 일반적으로 3개월이 걸리며 개발자는 이자를 포함하여 주택 구입자에게 계약금과 완료된 모기지 지불금을 반환해야 한다고 말했습니다. 나머지 모기지 지불액은 은행으로 가야 한다고 보고서는 전했다.

6년 만에 최저 주택 구입 계획

새 주택에 대한 수요는 이미 감소했습니다.

중국 인민은행(People’s Bank of China)의 분기별 조사에 따르면 지난 6월 거주민의 16.9%만이 향후 3개월 이내에 주택을 구입할 계획이 있는 것으로 나타났으며 이는 2016년 3분기의 16.3% 이후 가장 낮은 수치입니다.

올해 초 중앙은행은 모기지 이자율을 낮추어 부동산 시장을 활성화하기 위한 중요한 조치를 취했습니다. 많은 도시에서 지난 몇 개월 동안 주택 구입을 지원하기 위해 완화된 정책을 시행했습니다.

그러나 Wind Information 데이터에 따르면 4월 이후 부동산 판매는 작년 수준보다 25% 이상 하락했습니다.

Wind Information에 따르면 베이징과 상하이와 같은 대도시의 가격은 수요 차이를 반영하여 두 자릿수 급등했지만 100개 중국 도시의 평균 가격은 작년에 거의 오르지 않았습니다.

아파트 완성 및 납품을 위한 전화

JLL의 수석 경제학자이자 연구 책임자인 Bruce Pang은 집 배달을 보장할 수 있는 모든 정책이 도움이 될 것이라고 말했습니다. 그는 은행이 완료되지 않은 건설 프로젝트에 대한 노출이 제한적이며 시장 신뢰를 회복할 능력이 있다고 말했습니다.

Dai Xianglong 전 중국 인민은행 총재는 토요일 중국이 2007년 미국의 “서브프라임 모기지 위기”와 같은 것을 겪지 않을 것이라고 말하면서 부동산 산업에 대한 신뢰를 높이고 주택 가격을 안정시키기 위한 조치를 제안했습니다. 국영 언론 보도에 따르면 그렇다.

그러나 지난 주 국영 증권 타임스(Securities Times)조차도 지방 정부와 개발자들이 제때 주택을 인도하도록 장려하는 기사에서 시스템적 재정 위험의 망령을 제기했습니다.

S&P Global Ratings의 Harry Hu 선임 이사는 성명에서 “모기지 대출과 관련된 신용 손실은 미미하고 영향을 받는 잔액은 현재 대부분의 중국 국립 은행에서 적습니다.”라고 말했습니다.

Hu는 “그러나 중국의 일부 거주 그룹에 의한 최근 모기지 상환 중단이 잘 관리되지 않고 시스템 위험으로 나타날 경우 하방 압력이 커질 수 있습니다.”라고 말했습니다.

중국 은행 및 보험 규제 기관의 관영 신문은 일요일 비슷한 권고를 발표하고 부동산 산업을 위한 아파트 공급과 금융 지원을 촉구했습니다.

Goldman Sachs의 분석에 따르면 부동산 부문의 부진이 없었다면 중국의 2분기 GDP는 금요일 보고된 0.4% 성장에 비해 3% 성장했을 수 있습니다.

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