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4분기 맨해튼 아파트 판매 급감, 중개인은 얼어붙은 시장을 두려워

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크레이그 워가 | 블룸버그 | 게티 이미지

맨해튼 아파트 매매는 4분기에 29% 감소하여 경제 및 금리에 대한 두려움으로 구매자와 판매자가 방관하는 얼어붙은 시장에 대한 두려움을 불러일으켰습니다.

Douglas Elliman과 Miller Samuel의 보고서에 따르면 분기에 2,546건의 매출이 발생하여 작년 3,560건보다 감소했습니다. 감소폭은 팬데믹이 한창이던 2020년 3분기 이후 가장 컸다.

가격도 2020년 초 이후 처음으로 하락했으며 중간 가격은 5.5% 하락했습니다.

판매 및 최악의 가격 하락은 전염병 이후 맨해튼 부동산의 활활 타오르는 복귀의 끝을 의미하며 새해에도 계속되는 약세에 대한 두려움을 불러일으킵니다. 금리 상승, 경기 침체, 맨해튼 부동산에 큰 영향을 미치는 주식 시장 하락은 모두 올해 시장에 부담이 될 가능성이 높습니다.

분석가들은 그들의 큰 걱정은 구매자와 판매자 사이의 장기간의 교착 상태라고 말합니다. 판매자는 가격이 하락하는 가운데 상장을 꺼리고 구매자는 가격이 더 떨어질 때까지 검색을 일시 중지합니다.

감정 및 시장 조사 회사인 밀러 사무엘(Miller Samuel)의 CEO 조나단 밀러(Jonathan Miller)는 “일부 부문에서 완만하게 하락하면서 시장이 횡보하는 모습을 볼 수 있었다”고 말했다. 그리고 쇠퇴와 실직의 배경이 있다면 그것은 더 약해질 수 있습니다.

그러나 가격과 판매가 하락하더라도 판매자가 목록을 보류하기 때문에 재고는 타이트한 상태로 유지됩니다. 보고서에 따르면 4분기 말 시장에 나온 아파트는 6,523채로 지난해보다 5% 증가에 그쳤지만 여전히 역사적 평균 약 8,000채에 훨씬 못 미친다. 분석가들은 재고가 크게 증가하지 않으면 할인을 기다리는 많은 구매자를 유인할 만큼 가격이 충분히 떨어지지 않을 것이라고 말합니다. Serhant에 따르면 최초 정가에서 판매 가격까지의 평균 할인율은 3분기 4.1%에서 6.5%로 증가했습니다.

밀러에 따르면 금리 상승으로 더 많은 맨해튼 구매자들이 4분기 전체 매출의 55%를 차지하는 완전 현금 거래로 옮겨갔습니다.

대부분의 회복과 마찬가지로 하이엔드 및 럭셔리 부문이 여전히 가장 강세를 유지하고 있습니다. 시장의 상위 10%로 정의되는 고급 아파트의 중간 판매 가격은 맨해튼 시장의 하락에 비해 4분기에 4% 증가했습니다. 고급 아파트의 중간 가격은 2019년에 비해 21% 상승했으며, 이는 전체 시장보다 두 배 증가한 수치입니다.

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2023년 전망

작업 중이거나 최근에 서명된 거래 파이프라인은 느린 1분기를 시사합니다. 브라운 해리스 스티븐스(Brown Harris Stevens)에 따르면 4분기에 체결된 계약은 2,312건에 불과해 작년보다 43% ​​감소했습니다. Serhant의 보고서에 따르면 이번 분기는 지난 10년 동안 체결된 신규 계약 중 최악이었습니다.

브라운 해리스 스티븐스(Brown Harris Stevens)에 따르면 “서명된 계약은 시기적절한 수요 지표이며 2008년 이후로 가장 느리게 마감된 해 중 하나를 기록했습니다.”

그러나 브로커들은 여전히 ​​낙관적이며 많은 사람들이 금리가 안정되고 구매자들이 더 부드러운 시장에서 기회를 찾으면서 2023년에 놀라운 상승세를 보일 것으로 예상하고 있다고 말합니다. Douglas Elliman의 Eklund Gomes 팀의 공동 창립자인 John Gomes는 12월이 연말 계약 열풍으로 “불타올랐다”고 말했습니다.

“그것은 정말 우리를 당황하게 만들었다”고 그는 말했다. “12월에 정말 상황이 바뀌었습니다.”

Gomes는 한 구매자가 시장에 나와 있지도 않은 Greenwich Village의 타운하우스에 2천만 달러를 지불했다고 말했습니다. 그는 한 부동산 투자자가 “오늘 받아들여질 것 같은” 신축 아파트 4채를 제안했다고 말했습니다.

Compass의 Ian Slater는 8월과 9월에 시장에서 구매자와 판매자 사이의 격차가 크게 벌어져 시장이 약화되기 시작했다고 말했습니다. “이제 나는 구매자들이 금리를 새로운 표준으로 받아들이고 더 편안하게 구매하거나 최소한 가격이 떨어지지 않는다는 것을 느끼고 있습니다.”

Gomes는 12월 활동이 급증한 이유 중 하나는 12월에 도시로 돌아오기 시작한 외국인 바이어라고 말했습니다. 달러 약세와 전 세계 여행 제한이 해제되면서 중개인들은 중동과 중국의 바이어들이 12월에 돌아왔다고 말했습니다.

중개인들은 구매자들이 더 높은 이자율을 피하고 더 낮은 가격을 이용하기 위해 현금을 사용하고 있다고 말합니다. 그리고 시장에 새 아파트 건물을 짓는 개발자들은 미분양 아파트를 하역하기 위해 가격을 낮추고 있습니다.

그는 “개발자들은 현실적이며 가격과 마감 비용에 대해 양보하고 있다”고 말했다. “나는 내년에 대해 낙관적이다.”

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